Του Γιώργου Καζολέα, Δικηγόρου
Η σύνταξη ενός μισθωτηρίου συμβολαίου στην Κύπρο δεν είναι
απλώς μια τυπική διαδικασία, αλλά η θεμελίωση μιας έννομης σχέσης που μπορεί να
διαρκέσει χρόνια. Για έναν ενοικιαστή, η λεπτομέρεια στη διατύπωση είναι
αναγκαία καθώς θα αποτελεί την ασπίδα του απέναντι σε αυθαίρετες αυξήσεις ή
απρόσμενες εξώσεις.
Στην κυπριακή αγορά ακινήτων, οι μισθώσεις χωρίζονται σε δύο
μεγάλες κατηγορίες: Αυτές που εμπίπτουν στον Περί Ενοικιοστασίου Νόμο (για
ακίνητα που η κατασκευή τους ολοκληρώθηκε πριν από τις 31/12/1999 σε
συγκεκριμένες περιοχές) και αυτές της Ελεύθερης Αγοράς.
1. Η Χρονική Διάρκεια: Από την «Ορισμένη» στην «Περιοδική»
Μίσθωση
Η διάρκεια μιας σύμβασης μίσθωσης καθορίζει το αίσθημα
σταθερότητας του ενοικιαστή. Ένα συνηθισμένο λάθος ή παράλειψη κατά τη σύνταξη
του συμβολαίου μίσθωσης είναι η ασάφεια ως προς τη λήξη ή την ανανέωση.
Σαφής Καθορισμός: Πρέπει να αναγράφεται η ακριβής ημερομηνία
έναρξης και λήξης της ενοικίασης.
Δικαίωμα Ανανέωσης: Είναι ζωτικής σημασίας για τον
ενοικιαστή να συμπεριλάβει όρο που του δίνει το μονομερές δικαίωμα ανανέωσης
για μια επιπλέον περίοδο (π.χ. 2+2 χρόνια), διασφαλίζοντας ότι δεν θα χρειαστεί
να μετακομίσει απροειδοποίητα.
Πρόωρος Τερματισμός: Πρέπει να προβλέπεται ρητά υπό ποιες
προϋποθέσεις μπορεί ο ενοικιαστής να τερματίσει τη σύμβαση νωρίτερα (π.χ. με
προειδοποίηση 2 μηνών), χωρίς να χάσει την εγγύησή του.
2. Το Ύψος του Μισθώματος και οι Αυξήσεις
Το ενοίκιο είναι το σημείο της μεγαλύτερης τριβής. Μια
αόριστη διατύπωση μπορεί να οδηγήσει σε δυσάρεστες εκπλήξεις, δεδομένης της παγιωμένης
τακτικής των ιδιοκτητών να αναπροσαρμόζουν κατά το δοκούν και σε συχνή βάση το
ύψος του ενοικίου.
Σταθερότητα ή Αναπροσαρμογή: Το συμβόλαιο πρέπει να ορίζει
αν το ενοίκιο θα παραμείνει σταθερό για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης ή αν θα
υπάρχει ποσοστιαία αύξηση μετά από ορισμένο χρονικό διάστημα.
Ρήτρα Αύξησης: Αν συμφωνηθεί αύξηση, αυτή πρέπει να είναι
συγκεκριμένη (π.χ. "αύξηση 5% μετά τα πρώτα δύο έτη και για χρονικό
διάστημα δύο ετών"). Όροι όπως
"αύξηση σύμφωνα με τις τιμές της αγοράς" πρέπει οπωσδήποτε να
αποφεύγονται καθώς είναι υποκειμενικοί και οδηγούν σε διαφωνίες.
Περιπτώσεις Ενοικιοστασίου: Αν το ακίνητο εμπίπτει στο
Ενοικιοστάσιο, ο νόμος θέτει όρια στις αυξήσεις (σήμερα το ανώτατο όριο είναι
6% ανά διετία και καθορίζεται με κυβερνητικά διατάγματα).
3. Η Σημασία της Γραπτής Συμφωνίας
Στην Κύπρο, αν και οι προφορικές συμφωνίες είναι νομικά
αναγνωρίσιμες, είναι εξαιρετικά δύσκολο να αποδειχθούν στο Δικαστήριο. Όμως ακόμα
και όταν αναγνωρίζονται, πολλά επιμέρους αλλά πολύ σημαντικά ζητήματα της έννομης
σχέσης της ενοικίασης παραμένουν αρύθμιστα γεγονός που επιφέρει ανασφάλεια και
αβεβαιότητα.
Η γραπτή αποτύπωση κάθε όρου (συμπεριλαμβανομένων των
κοινοχρήστων, των λογαριασμών κοινής ωφελείας και της συντήρησης, της επιστροφής
της εγγύησης, της συνήθους φθοράς της κατοικίας/διαμερίσματος, της καταγγελίας της
μίσθωσης από τα συμβαλλόμενα μέρη κλπ) είναι ο μόνος τρόπος να αποφευχθεί η καταχρηστική
συμπεριφορά.
Επομένως, η ενοικίαση στην Κύπρο απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή
και "νομική εγρήγορση". Ένα καλά συνταγμένο συμβόλαιο δεν προστατεύει
μόνο τα χρήματά σας, αλλά και την ηρεμία σας. Για περισσότερες πληροφορίες
επικοινωνήστε μαζί μας στο τηλ. +357 22507666 και στο email: giorgos.kazoleas@gmail.com
(photo freepik.com)
Σχόλια