του Γιώργου Καζολέα, Δικηγόρου
Η αγορά ενός ακινήτου στην Κύπρο αποτελεί για τους
περισσότερους τη σημαντικότερη επένδυση της ζωής τους. Ωστόσο, πίσω από μια
ελκυστική φωτογραφία σε μια ηλεκτρονική αγγελία ή μια «ευκαιρία» χαμηλής τιμής,
μπορεί να κρύβονται νομικές παγίδες ικανές να μετατρέψουν το όνειρο σε εφιάλτη.
Ο νομικός έλεγχος ενός ακινήτου (Due Diligence) δεν είναι
μια απλή τυπική διαδικασία, όπως συνήθως αντιμετωπίζεται. Οφείλει να είναι η επισταμένη
έρευνα που διασφαλίζει ότι αυτό που αγοράζετε είναι νομικά «υγιές», ελεύθερο
από βάρη και πολεοδομικά άρτιο.
Τι περιλαμβάνει ένας σωστός νομικός έλεγχος;
Πριν πέσουν οι υπογραφές και καταβληθούν χρηματικά ποσά στον
Πωλητή, τα παρακάτω στοιχεία πρέπει να αποτελέσουν αντικείμενο υπεύθυνου
νομικού ελέγχου:
- Το Ιδιοκτησιακό Καθεστώς: Είναι ο πωλητής ο πραγματικός και
μοναδικός ιδιοκτήτης; Έχει το όλο μερίδιο του πωλούμενου ακινήτου;
- Τα Εμπράγματα Βάρη: Υπάρχουν υποθήκες, memo ή άλλες
επιβαρύνσεις στο Κτηματολόγιο;
- Οι πραγματικές διαστάσεις: Συμφωνούν τα στοιχεία του
οικοπέδου με τα αναγραφόμενα στο Κτηματολόγιο;
- Η Πολεοδομική Συμμόρφωση: Υπάρχουν όλες οι απαραίτητες
άδειες (πολεοδομική, οικοδομική, πιστοποιητικό τελικής έγκρισης);
- Ο Τίτλος Ιδιοκτησίας: Υπάρχει ξεχωριστός τίτλος ή το ακίνητο
είναι «εγκλωβισμένο» σε κοινόκτητο οικόπεδο; Και αν δεν έχει, υπάρχει κίνδυνος
να μην εκδοθεί ποτέ;
Η Δύναμη της Πρόληψης: 3 Πραγματικά Παραδείγματα
Η αξία μιας σωστής νομικής διερεύνησης ενός ακινήτου φαίνεται
στις λεπτομέρειες που το μάτι ενός μη ειδικού αδυνατεί να εντοπίσει.
Παραθέτουμε τρεις περιπτώσεις που χειρίστηκε πρόσφατα το Γραφείο μας και όπου ο
προκαταρκτικός έλεγχος έσωσε τους υποψήφιους αγοραστές από οικονομική
καταστροφή και ψυχική ταλαιπωρία:
1. Η Παγίδα της «Αυθαίρετης» Επέκτασης
Κατά τη διάρκεια ελέγχου μιας κατοικίας, διαπιστώθηκε ότι
ένα σημαντικό μέρος του κτίσματος δεν είχε λάβει Τελική Έγκριση από την
Πολεοδομία.
Αποτέλεσμα: Ενημερώσαμε τον πελάτη μας ότι η αγορά θα τον
καθιστούσε υπόλογο για μελλοντικά πρόστιμα ή ακόμα και για κατεδάφιση του
παράνομου τμήματος. Ο πελάτης υπαναχώρησε, γλιτώνοντας από δικαστικές
περιπέτειες και τεράστια έξοδα νομιμοποίησης.
2. Το Βεβαρυμμένο Οικόπεδο
Σε άλλη περίπτωση, ο έλεγχος του Πιστοποιητικού Έρευνας από
το Κτηματολόγιο αποκάλυψε ότι το οικόπεδο πάνω στο οποίο είχε κτιστεί η προς
πώληση κατοικία ήταν υποθηκευμένο σε τράπεζα για ανεξόφλητο δάνειο του
ιδιοκτήτη-πωλητή.
Αποτέλεσμα: Ο αγοραστής, αντιλαμβανόμενος τον κίνδυνο να
εμπλακεί σε μια διαδικασία όπου η τράπεζα έχει τον πρώτο λόγο, επέλεξε να μην
προχωρήσει, διασφαλίζοντας τα κεφάλαιά του και προχωρώντας σε άλλη ασφαλή
συναλλαγή.
3. Το Ρίσκο χωρίς Ξεχωριστό Τίτλο Ιδιοκτησίας
Σε συγκρότημα κατοικιών, προσφερόταν σπίτι σε εξαιρετικά
χαμηλή τιμή, αλλά χωρίς ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας. Ο έλεγχος αποκάλυψε ότι ο
εργολάβος είχε υποθηκεύσει ολόκληρο το οικόπεδο στην τράπεζα.
Αποτέλεσμα: Παρά το γεγονός ότι η κατάθεση του πωλητηρίου
εγγράφου προσφέρει κάποια προστασία (Ειδική Εκτέλεση), η έλλειψη τίτλου και η
προϋπάρχουσα υποθήκη οδήγησαν τελικά την τράπεζα σε διαδικασία εκποίησης. Ο
πελάτης μας, ακολουθώντας τη συμβουλή μας, δεν αγόρασε και απέφυγε την τύχη των
υπόλοιπων ιδιοκτητών που έμειναν νομικά εκτεθειμένοι, γλιτώνοντας πολύτιμο
χρόνο και χρήμα.
Συμπέρασμα
Ο νομικός έλεγχος στην πράξη δεν είναι κόστος, είναι επένδυση
στην ασφάλεια. Στην Κύπρο, όπου οι πολεοδομικές εκκρεμότητες και οι υποθήκες
των developers αποτελούν συχνό φαινόμενο, το να προχωρήσει κάποιος σε αγορά
χωρίς υπεύθυνη νομική καθοδήγηση είναι σαν να πλέει σε αχαρτογράφητα νερά χωρίς
πυξίδα.
Μην αφήνετε την τύχη της περιουσίας σας στις υποσχέσεις του
πωλητή. Εμπιστευτείτε τους ειδικούς. Επικοινωνήστε μαζί μας στο τηλ.
+3522507666 και στο email: giorgos.kazoleas@gmail.com
Σχόλια