Του Γιώργου Καζολέα, Δικηγόρου
Η αγορά ή η ανέγερση μιας νέας κατοικίας αποτελεί μια από
τις σημαντικότερες οικονομικές και προσωπικές αποφάσεις για τον καταναλωτή. Οι συμβάσεις
κατασκευής κατοικίας ή αγοραπωλησίας ακινήτου υπό ανέγερση είναι αποτελούν ένα
κρίσιμο και καθοριστικό της όλης διαδικασίας στοιχείο καθώς οι ορισμένοι όροι
που μπορεί να περιέχουν είναι δυσμενείς για τον αγοραστή.
Ένα από τα πιο κρίσιμα σημεία είναι ο συμβατικός χρόνος
παράδοσης του έργου και η πρόβλεψη για την περίπτωση καθυστέρησης, μέσω της
λεγόμενης ρήτρας καθυστέρησης παράδοσης.
Η Ρήτρα Καθυστέρησης
Παράδοσης: Ο Σκοπός και η Νομική της Φύση
Η ρήτρα καθυστέρησης παράδοσης (γνωστή και ως ποινική ρήτρα
σε περίπτωση υπερημερίας) είναι ένας όρος που συνήθως περιλαμβάνεται στη
σύμβαση και ορίζει ένα προκαθορισμένο ποσό αποζημίωσης που ο εργολάβος ή ο
πωλητής οφείλει να καταβάλει στον αγοραστή για κάθε ημέρα ή εβδομάδα ή μήνα
καθυστέρησης πέραν της συμφωνημένης ημερομηνίας παράδοσης.
Ο σκοπός της ρήτρας είναι διττός, αφενός αποζημιωτικός,
δηλαδή στοχεύει να καλύψει έστω και κατ' αποκοπήν, τη ζημία που υφίσταται ο
αγοραστής λόγω της καθυστέρησης (π.χ. κόστος ενοικίου, έξοδα αποθήκευσης επίπλων)
και αφετέρου αποτρεπτικός της καθυστέρησης λειτουργώντας ως κίνητρο για τον
εργολάβο ή πωλητή να ολοκληρώσει το έργο εμπρόθεσμα.
Τυπικά και συχνά παραδείγματα καταχρηστικής συμπεριφοράς του
εργολάβου ή πωλητή είναι όταν καθορίζει χαμηλή αποζημίωση για κάθε μήνα
καθυστέρησης, πχ 300 ευρώ όταν ο αγοραστής ενοικιάζει κατοικία με μηνιαίο
ενοίκιο 700 ευρώ ή όταν επικαλείται λόγους για την καθυστέρηση που αφορούν
ευθύνη τρίτων προσώπων (πχ προμηθευτών ή υπεργολάβων) προκείμενου να δικαιολογήσει
την καθυστέρηση χωρίς δική του υπαιτιότητα και επομένως να μην εφαρμοστεί η
ρήτρα καθυστέρησης.
Στο Κυπριακό Δίκαιο, οι ρήτρες καθυστέρησης, ιδίως σε
τυποποιημένες συμβάσεις (όπου δεν υπήρξε ατομική διαπραγμάτευση), ελέγχονται με
βάση τη νομοθεσία περί Καταχρηστικών Ρητρών σε Συμβάσεις Καταναλωτών. Εάν το
ποσό της ρήτρας είναι δυσανάλογα χαμηλό, ή αν ο εργολάβος έχει το δικαίωμα να
παρατείνει τον χρόνο παράδοσης μονομερώς με αόριστους όρους, η ρήτρα ή ο
σχετικός όρος μπορεί να κριθεί ως καταχρηστικός και άρα άκυρος.
Τα Δικαιώματα των
Καταναλωτών σε Κύπρο και Ευρώπη
Η προστασία του αγοραστή ακινήτου, ο οποίος συνήθως
θεωρείται καταναλωτής, ως προς το νομικό πλαίσιο, είναι ενισχυμένη τόσο από την
εθνική όσο και από την Ευρωπαϊκή νομοθεσία.
Κυπριακό Δίκαιο και Προστασία Καταναλωτή
Στην Κύπρο, βασικό νομοθέτημα είναι ο περί Ορισμένων Πτυχών
των Συμβάσεων Πώλησης Ακινήτων Νόμος και ο περί Καταχρηστικών Ρητρών σε
Συμβάσεις Καταναλωτών Νόμος.
Έλεγχος
Καταχρηστικότητας: Η Υπηρεσία Προστασίας Καταναλωτή και τα Δικαστήρια έχουν
την δυνατότητα να ελέγχουν τους όρους των προδιατυπωμένων συμβάσεων κατασκευής.
Όροι που επιτρέπουν στον προμηθευτή (εργολάβο/πωλητή) να παρατείνει μονομερώς
την προθεσμία παράδοσης χωρίς εύλογο λόγο ή να απαλλάσσεται της ευθύνης για
καθυστέρηση χωρίς αιτιολόγηση, μπορούν να κριθούν άκυροι ως καταχρηστικοί.
Προστασία με βάση
το Δίκαιο των Συμβάσεων: Σε περίπτωση καθυστέρησης, ο καταναλωτής έχει,
πέραν της συμβατικής ρήτρας, το γενικό δικαίωμα αποζημίωσης βάσει του δικαίου
των συμβάσεων για την πραγματική ζημία που υπέστη (π.χ. αυξημένο κόστος
στέγασης), αν αποδείξει την υπαιτιότητα του εργολάβου.
Δικαίωμα
Ενημέρωσης: Ο καταναλωτής έχει δικαίωμα να λαμβάνει σαφείς και
ευανάγνωστες πληροφορίες για τους όρους της σύμβασης, πριν την υπογραφή της σύμβασης,
συμπεριλαμβανομένης της ημερομηνίας παράδοσης και της ρήτρας καθυστέρησης.
Ευρωπαϊκό Δίκαιο: Η Οδηγία για τις Καταχρηστικές Ρήτρες
Η Ευρωπαϊκή Οδηγία 93/13/ΕΟΚ για τις Καταχρηστικές Ρήτρες σε
Συμβάσεις Καταναλωτών (η οποία έχει ενσωματωθεί στο κυπριακό δίκαιο) αποτελεί
το θεμέλιο της προστασίας:
Γενική Αρχή:
Ρήτρα σε σύμβαση που δεν έχει αποτελέσει αντικείμενο ατομικής διαπραγμάτευσης
θεωρείται καταχρηστική, εφόσον, παρά την απαίτηση καλής πίστης, δημιουργεί σημαντική
ανισορροπία στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μερών σε βάρος του
καταναλωτή.
Λίστα Ενδεικτικών
Καταχρηστικών Ρητρών: Η Οδηγία περιλαμβάνει μια ενδεικτική λίστα, η
οποία καλύπτει, μεταξύ άλλων, όρους που:
- Επιτρέπουν στον προμηθευτή να παρατείνει μονομερώς την
προθεσμία παράδοσης.
- Προβλέπουν δυσανάλογα χαμηλή αποζημίωση (ρήτρα καθυστέρησης)
για τον καταναλωτή σε περίπτωση μη εκπλήρωσης ή καθυστέρησης από τον
προμηθευτή.
Βασικές Αρχές της
Νομολογίας του ΔΕΕ
Οι αποφάσεις του ΔΕΕ έχουν εδραιώσει τα εξής κρίσιμα σημεία:
1. Αυτεπάγγελτος Έλεγχος Καταχρηστικότητας
Το ΔΕΕ έχει επανειλημμένα τονίσει (π.χ. στην υπόθεση C-415/11,
Aziz, και σε πολλές άλλες) ότι το εθνικό δικαστήριο οφείλει αυτεπαγγέλτως (ex
officio) να εξετάζει τον καταχρηστικό χαρακτήρα ενός συμβατικού όρου, ακόμη και
αν ο καταναλωτής δεν το έχει επικαλεστεί ρητά. Αυτό σημαίνει ότι ένα Κυπριακό
Δικαστήριο, εξετάζοντας μια ρήτρα καθυστέρησης, πρέπει να κρίνει μόνο του εάν
αυτή είναι καταχρηστική.
2. Ο Ρόλος της Δυσανάλογης Ποινικής Ρήτρας
Αν μια ρήτρα καθυστέρησης (ποινική ρήτρα) είναι δυσανάλογα ή
υπερβολικά μικρή σε σχέση με την πραγματική ζημία που μπορεί να υποστεί ο
καταναλωτής, ή αν προβλέπει περιορισμούς στην ευθύνη του εργολάβου, μπορεί να
κριθεί ως καταχρηστική.
Σε γενικές γραμμές, μια ρήτρα θεωρείται καταχρηστική αν δημιουργεί
σημαντική ανισορροπία στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μερών, εις βάρος
του καταναλωτή, κατά παράβαση της καλής πίστης.
3. Διάσωση της Σύμβασης και Εξουδετέρωση της Ρήτρας
Η νομολογία του ΔΕΕ (π.χ. στην υπόθεση C-484/08, Pénzügyi
Lízing) ορίζει ότι:
- Όταν ένας όρος κρίνεται καταχρηστικός, η γενική αρχή είναι
ότι δεν εφαρμόζεται, αλλά η υπόλοιπη σύμβαση παραμένει ισχυρή, εφόσον είναι
δυνατόν.
- Το εθνικό δικαστήριο δεν μπορεί να τροποποιήσει τον
καταχρηστικό όρο (π.χ., να αυξήσει το ποσό της ρήτρας) για να τον καταστήσει
δίκαιο, αλλά οφείλει απλώς να τον εξουδετερώσει (να μην τον εφαρμόσει).
Ανάλογη εφαρμογή των αποφάσεων του ΔΕΕ στις κατασκευαστικές συμβάσεις και
συμβάσεις πώλησης ακινήτων.
Αν και οι αποφάσεις του ΔΕΕ συχνά αφορούν πιστωτικές
συμβάσεις, οι αρχές εφαρμόζονται πλήρως και στις συμβάσεις κατασκευής
κατοικίας, ιδίως όσον αφορά τους όρους που:
- Επιτρέπουν μονομερή παράταση: Όροι που επιτρέπουν στον
εργολάβο να παρατείνει την προθεσμία παράδοσης κατά τη διακριτική του ευχέρεια
ή με βάση αόριστα κριτήρια, χωρίς ο καταναλωτής να έχει αντίστοιχη δυνατότητα ή
αποζημίωση, θεωρούνται δυνητικά καταχρηστικοί.
- Προβλέπουν άνιση μεταχείριση: Όπου η σύμβαση προβλέπει υψηλή
ποινική ρήτρα για τον καταναλωτή σε περίπτωση καθυστέρησης πληρωμής, αλλά
εξαιρετικά χαμηλή ή καθόλου αποζημίωση για τον καταναλωτή σε περίπτωση
καθυστέρησης παράδοσης του έργου από τον εργολάβο.
Επομένως, η νομολογία του ΔΕΕ ενισχύει τον ρόλο του εθνικού
δικαστή ως προστάτη του καταναλωτή και υποχρεώνει σε αυστηρό έλεγχο των ρητρών
καθυστέρησης στις συμβάσεις κατασκευής.
Συμπέρασμα
Η ρήτρα καθυστέρησης παράδοσης είναι ένα κρίσιμο εργαλείο
για την προστασία του αγοραστή κατοικίας. Ωστόσο, η αποτελεσματικότητά της
εξαρτάται από το περιεχόμενό της.
Παρά το προστατευτικό νομικό πλαίσιο, συνίσταται η αποφυγή
μακροχρόνιων και δαπανηρών δικαστικών διαδικασιών μέσω της πρόληψης. Άρα συνιστάται
στους καταναλωτές να ζητούν νομική συμβουλή και καθοδήγηση πριν την υπογραφή
της σύμβασης κατασκευής, ώστε να διασφαλίσουν ότι:
- Υπάρχει σαφώς καθορισμένη ημερομηνία παράδοσης.
- Η ρήτρα καθυστέρησης είναι εύλογη και αποζημιωτική.
- Οι όροι για την παράταση του χρόνου παράδοσης είναι
περιοριστικοί και απαιτούν τεκμηριωμένη αιτιολόγηση (π.χ. ανωτέρα βία).
Ο Γιώργος Καζολέας είναι Δικηγόρος, ιδρυτής της 'Legal Experts Cyprus', τηλ. επικοινωνίας +357 22507666, email: giorgos.kazoleas@gmail.com / gkazoleas@legalexpertscy.com
Σχόλια