Αγορά ακινήτου στην Κύπρο : Τί πρέπει να γνωρίζει ο αγοραστής πριν την μεταβίβαση

Του Γιώργου Καζολέα, Δικηγόρου

Η διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Κύπρο διαφέρει ουσιωδώς από την αντίστοιχη διαδικασία στην Ελλάδα και καθώς η μεταβίβαση της κυριότητας δεν υπόκειται σε συμβολαιογραφικό τύπο (στην Κύπρο δεν υπάρχουν συμβολαιογράφοι), απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή και επισταμένη έρευνα εκ μέρους του υποψήφιου αγοραστή.

Όσο και αν ακούγεται παράδοξο, στη δικαιοδοσία της Κυπριακής Δημοκρατίας είναι δυνατή η πώληση ενός ακινήτου, το οποίο δεν έχει τίτλο ιδιοκτησίας. Η πρακτική αυτή έχει ως αποτέλεσμα τη διάκριση της μεταβίβασης ακινήτου σε τρεις (3) περιπτώσεις:

1) Αγορά ακινήτου με άμεση μεταβίβαση τίτλου ιδιοκτησίας. 

2) Αγορά ακινήτου με Πωλητήριο Έγγραφο (ΠΩΕ). 

3) Αγορά ακινήτου μέσω εκχώρησης Πωλητήριου Εγγράφου.

Σύνταξη και κατάθεση στο κτηματολόγιο Πωλητηρίου Εγγράφου

Η ύπαρξη τίτλου ιδιοκτησίας του ακινήτου αποτελεί την πιο ασφαλή επιλογή για τον αγοραστή, καθώς αυτό εξασφαλίζει την εγγραφή του στο Μητρώο Εγγραφής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (ΤΚΧ). Πριν την ολοκλήρωση της μεταβίβασης στο Κτηματολόγιο ο αγοραστής θα πρέπει να λαμβάνει γνώση και εξετάζει προσεκτικά τον πρόσφατο τίτλο ιδιοκτησίας, στον οποίο απεικονίζεται η υφιστάμενη κατάσταση του ακινήτου.

Η σύναψη Πωλητηρίου Εγγράφου (Αγοραπωλητηρίου Συμβολαίου) δεν είναι υποχρεωτική, ωστόσο συνίσταται σε όλες τις περιπτώσεις, καθώς ρυθμίζει μέσω των αντίστοιχων όρων σημαντικά ζητήματα μεταξύ πωλητή και αγοραστή, όπως για παράδειγμα τον χρόνο παράδοσης του ακινήτου, τον χρόνο και τρόπο εξόφλησης του τιμήματος της πώλησης, τον χρόνο έκδοσης του τίτλου ιδιοκτησίας (όταν δεν υπάρχει κατά το χρονικό σημείο της μεταβίβασης) και άλλες σημαντικές παραμέτρους.

Πρέπει να σημειωθεί ότι η κατάθεση του Πωλητηρίου Εγγράφου στο Κτηματολόγιο έχει μεγάλη σημασία και επιφέρει μια σειρά από νομικά αποτελέσματα προς το σκοπό προστασίας του αγοραστή, στις περιπτώσεις που δεν υπάρχει τίτλος ιδιοκτησίας. Μία από τις πιο σημαντικές έννομες συνέπειες είναι ότι η κατάθεση του ΠΩΕ ενεργοποιεί τις διατάξεις του Νόμου περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) αρ.81(Ι)/2011 όταν ο πωλητής δεν συμμορφώνεται με τις συμβατικές του υποχρεώσεις όπως αυτές προβλέπονται στο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο.

Νομικός Έλεγχος του Ακινήτου

Καθοριστικός και για το λόγο αυτό απαραίτητος είναι ο Νομικός Έλεγχος του ακινήτου για Εμπράγματα Βάρη και Απαγορεύσεις πριν την μεταβίβαση του ακινήτου στον αγοραστή. Το εν λόγω πιστοποιητικό που χορηγείται από το αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο θα εμφανίσει αν υπάρχουν οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη, π.χ. υποθήκη, memo (βάρος που δημιουργείται μετά από εγγραφή δικαστικής απόφασης), δικαστική απόφαση πώλησης του ακινήτου, άλλο κατατεθειμένο Πωλητήριο Έγγραφο κ.ά. που επηρεάζουν το ακίνητο.

Επίσης θα αναφέρει αν υπάρχουν οποιεσδήποτε προσωπικές απαγορεύσεις εναντίον του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη, π.χ. Διάταγμα Πτώχευσης ή Διάλυσης Εταιρείας, Διάταγμα που απαγορεύει στον ιδιοκτήτη να προχωρήσει σε πώληση του ακινήτου κ.ά.

Όλες οι παραπάνω πληροφορίες είναι καταλυτικής σημασίας πριν ο αγοραστής προχωρήσει στην αγορά του ακινήτου που τον ενδιαφέρει, όμως δεν είναι οι μοναδικές. Ο ολοκληρωμένος έλεγχος περιλαμβάνει ακόμα σημαντικές πληροφορίες από την πλευρά της Πολεοδομίας (όπως τυχόν δεσμεύσεις και περιορισμούς που βαρύνουν το ακίνητο, αν υπάρχει πιστοποιητικό έγκρισης, τυχόν επηρεασμός από σχέδια ανάπτυξης κλπ).

Σημειώνεται τέλος, ότι η πώληση ακινήτου στην Κύπρο είναι δυνατόν να υπόκειται σε πληρωμή ΦΠΑ, ενώ προβλέπονται και τέλη μεταβίβασης καταβλητέα στο κτηματολόγιο.

Το άρθρο αυτό έχει ενημερωτικό σκοπό. Για περισσότερες πληροφορίες και ολοκληρωμένη νομική υποστήριξη για μεταβίβαση ακινήτου επικοινωνήστε με το γραφείο μας στο τηλ. +357 22507666 ή στο email : giorgos.kazoleas@gmail.com