Αγορά κατοικίας σε κοινόκτητη οικοδομή στην Κύπρο: Tι πρέπει να ελέγξει ο αγοραστής πριν από την υπογραφή του πωλητηρίου εγγράφου

Του Γιώργου Καζολέα, Δικηγόρου, Managing Partner σε Legal Experts Cyprus

Όποιος αγοράζει διαμέρισμα σε πολυκατοικία, κατοικία σε οικιστικό συγκρότημα ή κατάστημα σε εμπορικό κτίριο δεν αποκτά μόνο έναν ιδιωτικό χώρο. Αποκτά ταυτόχρονα μερίδιο σε μια κοινή περιουσία (γήπεδο, φέροντα οργανισμό, στέγη, κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες, κήπους, πισίνα, εσωτερικούς δρόμους) και εντάσσεται σε μια κοινότητα ιδιοκτητών με δικούς της κανόνες, όργανα και οικονομικές υποχρεώσεις. 

Πολλά από τα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι αγοραστές μετά την αγορά, όπως απλήρωτα κοινόχρηστα του προηγούμενου ιδιοκτήτη, ανύπαρκτη ή αδρανής Διαχειριστική Επιτροπή, ανασφάλιστη οικοδομή ή «υπεσχημένη» θέση στάθμευσης που δεν ανήκει στη μονάδα, θα μπορούσαν να είχαν εντοπιστεί με έναν προσεκτικό νομικό έλεγχο πριν από την υπογραφή του πωλητηρίου εγγράφου.

Το νομικό πλαίσιο στην Κύπρο

Το καθεστώς των κοινόκτητων οικοδομών ρυθμίζεται από το Μέρος ΙΙΑ (άρθρα 38Α–38ΛΒ) του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224. Σύμφωνα με το άρθρο 38Β, οικοδομή με πέντε ή περισσότερες μονάδες εγγράφεται ως κοινόκτητη, ακόμη κι αν ανήκει σε ένα πρόσωπο, ενώ οικοδομή με δύο έως τέσσερις μονάδες μπορεί να εγγραφεί ως τέτοια κατόπιν αίτησης των ιδιοκτητών. Κάθε μονάδα αποκτά δικό της πιστοποιητικό εγγραφής (τίτλο ιδιοκτησίας).

Ιδιαίτερη σημασία για όσους αγοράζουν σπίτι σε οικιστικό συγκρότημα έχει το άρθρο 38Ε: οι διατάξεις εφαρμόζονται αναλόγως και όταν στο ίδιο τεμάχιο γης έχουν ανεγερθεί περισσότερα κτίρια ή πτέρυγες. Επομένως, ακόμη και μια ανεξάρτητη κατοικία (βίλα ή townhouse) σε συγκρότημα που βρίσκεται σε ενιαίο τεμάχιο αποτελεί μονάδα κοινόκτητης οικοδομής, με όλες τις συνέπειες που αυτό συνεπάγεται.

Ο αγοραστής αποκτά (α) αποκλειστική κυριότητα στη μονάδα του και (β) αδιαίρετο ιδανικό μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία, δηλαδή σε κάθε τμήμα της οικοδομής ή του γηπέδου που δεν έχει εγγραφεί ως μονάδα (άρθρο 38ΣΤ). Το μερίδιο αντιστοιχεί στην αναλογία της αξίας της μονάδας προς τη συνολική αξία της οικοδομής (άρθρο 38Θ) και ακολουθεί αυτόματα τη μονάδα σε κάθε μεταβίβαση. Τμήματα της κοινόκτητης ιδιοκτησίας μπορούν να παραχωρηθούν για αποκλειστική χρήση συγκεκριμένης μονάδας (περιορισμένη κοινόκτητη ιδιοκτησία) με απόφαση 75% των ιδιοκτητών και έγκριση του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.

Η λειτουργία της οικοδομής διέπεται από Κανονισμούς (άρθρα 38ΙΘ–38ΚΑ), οι οποίοι εγγράφονται στο Κτηματολόγιο και δεσμεύουν όλους τους παρόντες και μελλοντικούς ιδιοκτήτες· αν δεν έχουν εγγραφεί ειδικοί Κανονισμοί, ισχύουν οι Πρότυποι Κανονισμοί του Παραρτήματος του Νόμου. Κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει Διαχειριστική Επιτροπή (άρθρο 38ΚΒ), η οποία διαχειρίζεται την κοινόκτητη ιδιοκτησία, εισπράττει τις συνεισφορές, ασφαλίζει την οικοδομή και μπορεί να ενάγει και να ενάγεται.

Τι πρέπει να ελέγξει ο υποψήφιος αγοραστής

Ο νομικός έλεγχος (due diligence) σε μονάδα κοινόκτητης οικοδομής εκτείνεται πέρα από μια τυπική έρευνα τίτλου. Τα βασικά σημεία είναι τα εξής:

-Τίτλος και εγγραφή. Ερευνάται αν υπάρχει χωριστός τίτλος για τη μονάδα ή η οικοδομή δεν έχει ακόμη εγγραφεί ως κοινόκτητη. Στη δεύτερη περίπτωση πρέπει να ελεγχθούν η άδεια οικοδομής, το πιστοποιητικό έγκρισης, οι πολεοδομικές παραβάσεις και οι υποθήκες επί του γεωτεμαχίου του κατασκευαστή, που συχνά καθυστερούν ή εμποδίζουν την έκδοση τίτλων.

-Έρευνα στο Κτηματολόγιο. Υποθήκες, εμπράγματα βάρη (memos), απαγορευτικά διατάγματα και τυχόν προηγούμενα πωλητήρια που έχουν κατατεθεί για την ίδια μονάδα.

-Τι ακριβώς αγοράζεται. Η έκταση της μονάδας (άρθρο 38Η), το μερίδιο και, κυρίως, αν η θέση στάθμευσης, η αποθήκη, ο κήπος ή η ταράτσα που «περιλαμβάνονται» στην πώληση είναι πράγματι εγγεγραμμένα ως μέρος της μονάδας ή ως περιορισμένη κοινόκτητη ιδιοκτησία της. Αν όχι, πρόκειται για κοινόκτητο χώρο στον οποίο ο αγοραστής δεν θα έχει αποκλειστικό δικαίωμα ή/και θα απαιτείται να καταβάλει αντίτιμο για τη χρήση του.

-Κανονισμοί. Ερευνάται αν έχουν εγγραφεί ειδικοί Κανονισμοί και τι προβλέπουν για τη χρήση (π.χ. βραχυχρόνιες μισθώσεις, επαγγελματική χρήση, κατοικίδια), για μετατροπές και για την κατανομή των δαπανών.

-Διαχειριστική Επιτροπή και αποφάσεις. Ερευνάται αν υπάρχει και λειτουργεί Επιτροπή. Οι νόμιμες αποφάσεις που καταχωρούνται στο μητρώο αποφάσεων δεσμεύουν και τους μελλοντικούς ιδιοκτήτες (άρθρο 38Λ). Ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει αν έχουν ήδη αποφασιστεί δαπανηρές επισκευές ή έκτακτες εισφορές και να ζητήσει τα πρακτικά των πρόσφατων γενικών συνελεύσεων, τον προϋπολογισμό και την κατάσταση του ταμείου.

-Ασφάλιση. Η Επιτροπή υποχρεούται να ασφαλίζει την οικοδομή κατά πυρός, κεραυνού και σεισμού στην αξία αντικατάστασης (άρθρο 38ΙΒ). Η απουσία ασφάλισης είναι ένδειξη κακής διαχείρισης και ουσιαστικός κίνδυνος.

-Οφειλές κοινοχρήστων. Εδώ βρίσκεται ίσως ο σημαντικότερος κίνδυνος. Κατά το άρθρο 38ΚΗ, οι συνεισφορές ανακτώνται με αγωγή, από κοινού και κεχωρισμένα, από τον ιδιοκτήτη κατά τον χρόνο λήψης της σχετικής απόφασης και από τον ιδιοκτήτη κατά τον χρόνο καταχώρισης της αγωγής. Ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί έτσι να κληθεί να πληρώσει οφειλές που δημιουργήθηκαν πριν από την αγορά. Γι’ αυτό ο αγοραστής πρέπει να ζητήσει από την Επιτροπή το πιστοποιητικό του ίδιου άρθρου, το οποίο βεβαιώνει την οφειλόμενη συνεισφορά, τον τρόπο καταβολής της και το ποσό που έχει καταβληθεί και αποτελεί εκ πρώτης όψεως μαρτυρία υπέρ όποιου συναλλάσσεται με τον ιδιοκτήτη.

-Λοιπές οφειλές και πολεοδομική κατάσταση. Φόροι και τέλη, λογαριασμοί ηλεκτρισμού και νερού, καθώς και αυθαίρετες επεκτάσεις ή κλεισίματα βεραντών, τα οποία μπορεί να αντίκεινται και στο άρθρο 38Δ (μετατροπές που βλάπτουν άλλες μονάδες, τη στατικότητα ή την εξωτερική εμφάνιση της οικοδομής).

Γιατί ο έλεγχος πρέπει να προηγείται του πωλητηρίου

Με την υπογραφή του πωλητηρίου εγγράφου ο αγοραστής δεσμεύεται και συνήθως καταβάλλει σημαντικό μέρος του τιμήματος. Η κατάθεση του εγγράφου στο Κτηματολόγιο, σύμφωνα με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Ν. 81(Ι)/2011, προστατεύει τον αγοραστή από μεταγενέστερα βάρη και του παρέχει δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης, δεν θεραπεύει όμως προβλήματα που ήδη υπάρχουν. Ο προηγούμενος έλεγχος επιτρέπει να αποτυπωθούν στη σύμβαση οι κατάλληλες προστασίες: ρητή δήλωση και εγγύηση του πωλητή ότι δεν υπάρχουν οφειλές κοινοχρήστων ή εκκρεμείς αποφάσεις για έκτακτες δαπάνες· υποχρέωση προσκόμισης του πιστοποιητικού του άρθρου 38ΚΗ πριν από την καταβολή του υπολοίπου· παρακράτηση μέρους του τιμήματος ή κατάθεσή του σε λογαριασμό μεσεγγύησης (escrow)· ρήτρα αποζημίωσης· και παράδοση των Κανονισμών, των πρακτικών και των στοιχείων επικοινωνίας της Επιτροπής.

Η σημασία της ρητής συμβατικής ρύθμισης φάνηκε και σε πρόσφατη απόφαση του Εφετείου (Πολιτική Έφεση αρ. 25/2020, Απόφαση της 9ης Ιουνίου 2026). Το Δικαστήριο επικύρωσε απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου να μεταβιβάσει ακίνητο σε «εγκλωβισμένο» αγοραστή, παρά τους ισχυρισμούς του πωλητή για οφειλές κοινοχρήστων και άλλων τελών. Έκρινε ότι οι αμφισβητούμενες απαιτήσεις δεν ενέπιπταν στις κατηγορίες οφειλών που ο νόμος θέτει ως προϋπόθεση της μεταβίβασης ούτε απέρρεαν από ρητό όρο της σύμβασης, και ότι τέτοιες διαφορές εκδικάζονται από τα πολιτικά δικαστήρια. Η απόφαση προστατεύει τον αγοραστή, δείχνει όμως ταυτόχρονα ότι το ζήτημα των κοινοχρήστων πρέπει να ρυθμίζεται ρητά στη σύμβαση και όχι να αφήνεται σε μεταγενέστερη αντιδικία.

Οι υποχρεώσεις του νέου ιδιοκτήτη

Από τη στιγμή που αποκτά τη μονάδα, ο νέος ιδιοκτήτης:

-Συνεισφέρει στις δαπάνες συντήρησης, επισκευής, αποκατάστασης, ασφάλισης και διαχείρισης της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, με βάση το εμβαδόν της μονάδας του και όπως ορίζουν οι Κανονισμοί (άρθρο 38ΙΑ). Η υποχρέωση δεν αίρεται επειδή η μονάδα μένει κενή ή επειδή ο ιδιοκτήτης διαμένει στο εξωτερικό, ενώ μια ιδιωτική συμφωνία με τον ενοικιαστή δεν μεταφέρει την ευθύνη έναντι της Επιτροπής·

-Δεσμεύεται από τους εγγεγραμμένους Κανονισμούς και τις νόμιμες αποφάσεις της γενικής συνέλευσης, ακόμη και εκείνες που ελήφθησαν πριν αποκτήσει τη μονάδα (άρθρα 38Κ και 38Λ)·

-Μπορεί να προβαίνει σε μετατροπές ή επισκευές στη μονάδα του μόνο εφόσον δεν βλάπτει άλλες μονάδες, την κοινόκτητη ιδιοκτησία, τη στατικότητα ή την εξωτερική εμφάνιση της οικοδομής (άρθρο 38Δ), και οφείλει να αποκαθιστά με δικά του έξοδα ζημιές στη μονάδα του που επηρεάζουν τους άλλους (άρθρο 38ΙΓ)·

-Εχει δικαίωμα να συμμετέχει και να ψηφίζει στις γενικές συνελεύσεις, να επιθεωρεί το μητρώο αποφάσεων και, αν η Επιτροπή δεν λειτουργεί ή η συνέλευση δεν συγκαλείται, να ζητήσει την παρέμβαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου (άρθρα 38ΚΔ και 38ΚΘ).

Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης, η Επιτροπή μπορεί να εκτελέσει η ίδια τις αναγκαίες εργασίες και να ανακτήσει το κόστος δικαστικά, ενώ για καθαρές χρηματικές οφειλές μπορεί να ζητηθεί και συνοπτική απόφαση βάσει του Μέρους 24 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023.

Νομοθετικές εξελίξεις

Το ισχύον νομικό πλαίσιο που καθιερώθηκε πριν πολλά χρόνια θεωρείται ευρέως ανεπαρκές, και εκκρεμεί ενώπιον της Κοινοβουλευτικής Επιτροπής Εσωτερικών νομοσχέδιο για τη διαχείριση των κοινόκτητων οικοδομών, μαζί με συναφείς προτάσεις νόμου. Μεταξύ των προτεινόμενων ρυθμίσεων είναι η υποχρέωση προσκόμισης βεβαίωσης της Διαχειριστικής Επιτροπής για την εξόφληση των κοινοχρήστων (ή για συμφωνημένο σχέδιο αποπληρωμής) πριν από την κατάθεση του πωλητηρίου ή τη μεταβίβαση, η επιβολή ετήσιου τέλους €20 ανά μονάδα για τη χρηματοδότηση ενός συστήματος εποπτείας και η ανάθεση της εποπτείας στους Επαρχιακούς Οργανισμούς Αυτοδιοίκησης. Κατά τον χρόνο συγγραφής του παρόντος, οι ρυθμίσεις αυτές δεν έχουν ψηφιστεί. Μέχρι να δημοσιευθεί ο νέος νόμος, η προστασία του αγοραστή εξαρτάται από τον έλεγχο που θα προηγηθεί και από τους όρους που θα περιληφθούν στο πωλητήριο έγγραφο.

Συμπέρασμα

Η αγορά μονάδας σε κοινόκτητη οικοδομή είναι, νομικά, είσοδος σε ένα σύνολο σχέσεων που διαρκεί όσο και η ιδιοκτησία. Ο έγκαιρος νομικός έλεγχος του τίτλου, των Κανονισμών, της Διαχειριστικής Επιτροπής, των αποφάσεών της και των οφειλών, και η μεταφορά των ευρημάτων του σε σαφείς συμβατικούς όρους του Πωλητηρίου Εγγράφου, κοστίζουν ελάχιστα σε σύγκριση με τις επιπλοκές και τα προβλήματα που αποτρέπουν.

Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Για συγκεκριμένη περίπτωση αγοράς ακινήτου συνιστάται εξατομικευμένη νομική καθοδήγηση. Επικοινωνήστε μαζί μας στο τηλ. +357 22507666 και στο email: info@legalexpertscy.com