Verfasst von Giorgos Kazoleas, Rechtsanwalt in Zypern
Der Prozess des Immobilienkaufs in Zypern unterscheidet sich
erheblich von den Verfahren in vielen anderen Ländern. Ein entscheidender
Unterschied liegt darin, dass die Eigentumsübertragung in Zypern nicht an eine
notarielle Urkunde gebunden ist (in Zypern gibt es keine Notare im
herkömmlichen Sinne). Dieser Umstand erfordert vom potenziellen Käufer
besondere Aufmerksamkeit und eine gründliche rechtliche Prüfung (Due
Diligence).
Die verschiedenen Erwerbsarten
Paradoxerweise ist es in der Gerichtsbarkeit der Republik
Zypern möglich, eine Immobilie zu verkaufen, für die noch keine separate
Eigentumsurkunde (Title Deed) ausgestellt wurde. In der Praxis unterscheidet
man daher drei Hauptkategorien der Eigentumsübertragung:
- Kauf einer Immobilie mit sofortiger Übertragung der
Eigentumsurkunde.
- Kauf einer Immobilie über einen Kaufvertrag (Sale Agreement
/ Πωλητήριο Έγγραφο – ΠΩΕ).
- Kauf einer Immobilie durch die Abtretung (Assignment) eines
bestehenden Kaufvertrags.
- Erstellung und Hinterlegung des Kaufvertrags beim Grundbuchamt
Das Vorhandensein einer Eigentumsurkunde stellt für den
Käufer die sicherste Option dar, da sie die sofortige Eintragung im Grundbuch
(Land Registry) garantiert. Vor dem Abschluss der Übertragung sollte der Käufer
stets die aktuellste Eigentumsurkunde anfordern und prüfen, da diese den
gegenwärtigen rechtlichen Status der Immobilie widerspiegelt.
Der Abschluss eines schriftlichen Kaufvertrags ist zwar
gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben, wird jedoch in jedem Fall dringend
empfohlen. Ein Vertrag regelt wesentliche Vereinbarungen zwischen Verkäufer und
Käufer, wie etwa:
- Den Übergabetermin der Immobilie.
- Zeitpunkt und Art der Kaufpreiszahlung.
- Den Zeitpunkt der Ausstellung der Eigentumsurkunde (falls
diese zum Zeitpunkt des Kaufs noch nicht vorliegt).
Besonders wichtig ist die Hinterlegung des Kaufvertrags beim
zuständigen Grundbuchamt. Dieser Schritt entfaltet eine Reihe von rechtlichen
Schutzwirkungen für den Käufer. Eine der bedeutendsten Folgen ist die
Aktivierung der Bestimmungen des Gesetzes über den Verkauf von Immobilien
(Specific Performance Law No. 81(I)/2011). Dieses Gesetz kann angerufen werden,
falls der Verkäufer seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt.
Rechtliche Due Diligence der Immobilie
Eine umfassende rechtliche Prüfung auf Belastungen und
Veräußerungsverbote vor der Übertragung ist unerlässlich. Eine entsprechende
Bescheinigung des Grundbuchamtes gibt Aufschluss darüber, ob die Immobilie
belastet ist, zum Beispiel durch:
- Hypotheken.
- Ein „Memo“ (eine Belastung durch bestehende Schulden).
- Gerichtliche Verkaufsanordnungen.
- Bereits hinterlegte Kaufverträge Dritter.
Zudem wird geprüft, ob persönliche Verbote gegen den
eingetragenen Eigentümer vorliegen, wie etwa ein Insolvenzverfahren, ein
Beschluss zur Unternehmensauflösung oder gerichtliche Verfügungen, die dem
Eigentümer den Verkauf untersagen.
Diese Informationen sind kritisch, aber nicht erschöpfend.
Eine vollständige Prüfung umfasst auch Auskünfte des Stadtplanungsamtes, um
etwaige Beschränkungen, fehlende Abnahmebescheinigungen oder Auswirkungen von
Entwicklungsplänen zu identifizieren.
Abschließender Hinweis: Der Immobilienkauf in Zypern kann
der Mehrwertsteuerpflicht unterliegen. Zudem fallen bei der Registrierung
Übertragungsgebühren an das Grundbuchamt an.
Weitere Informationen: giorgos.kazoleas@gmail.com
/ www.legalexpertscy.com
Giorgos Kazoleas
ist Rechtsanwalt (LL.M.) in Zypern και Gründungspartner von Legal Experts
Cyprus . Er absolvierte eine spezialisierte Weiterbildung im Handelsrecht
in Deutschland.
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