Φόρος επί ανείσπρακτων ενοικίων: Η φορολόγηση του τίποτα

του Γιώργου Καζολέα, Δικηγόρου

Ο νέος Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος (Ν.4172/2013) κατάργησε τη δυνατότητα εκχώρησης των ανείσπρακτων μισθωμάτων στο Δημόσιο, η οποία επέτρεπε τη μη φορολόγησή εισοδημάτων που στην πραγματικότητα δεν έχουν εισπραχθεί από τους ιδιοκτήτες των μισθωμένων ακινήτων. Η διαδικασία εκχώρησης στο δημόσιο των ενοικίων που δεν έχουν εισπραχθεί καταργήθηκε από το τέλος του 2013, ταυτόχρονα με την κατάργηση του προηγούμενου κώδικα φορολογίας εισοδήματος (νόμος 2238/94) και πλέον από την 1η Ιανουαρίου 2014 ισχύει ο νέος κώδικας φορολογίας εισοδήματος (νόμος 4172/13). Αυτό το γεγονός επιφέρει το λογικά ανακόλουθο αλλά και πλήρως άδικο φορολογικά αποτέλεσμα να φορολογείται όχι πραγματικό εισόδημα αλλά προσδοκία εισοδήματος, προσδοκία ωστόσο που σύμφωνα με τα τρέχοντα χαρακτηριστικά της μισθωτικής αγοράς είναι ισχνότατη, αν όχι ανύπαρκτη.

Ήδη η πολιτεία με σχετική απόφαση της Γ.Γ.Δ.Ε. με την οποία δόθηκαν διευκρινίσεις σχετικά με τη φορολόγηση του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία μετά την έναρξη ισχύος των διατάξεων του νέου Κ.Φ.Ε. (άρθρα 39 και 40 ν.4172/2013) επιβεβαιώνει την φορολογική αυτή αδικία. Στην απόφαση αναφέρεται χαρακτηριστικά: «Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία αποκτάται από κάθε πρόσωπο στο οποίο έχει νόμιμα μεταβιβασθεί με οριστικό συμβόλαιο ή έχει αποκτηθεί με δικαστική απόφαση ή λόγω χρησικτησίας το δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή νομής ή επικαρπίας ή οίκησης, κατά περίπτωση, καθώς και από τον υπεκμισθωτή σε περίπτωση υπεκμίσθωσης. Το εισόδημα αυτό αποκτάται από φυσικά πρόσωπα ή ατομικές επιχειρήσεις ανεξάρτητα από την είσπραξή του ή μη, εφόσον έχει αποκτηθεί το δικαίωμα είσπραξής του και με την προϋπόθεση ότι ο εκμισθωτής αποξενώνεται από τη χρήση του ακινήτου, χωρίς ταυτόχρονα να παρέχει άλλου είδους υπηρεσίες στο μισθωτή (π.χ. καθαριότητα, ασφάλεια, κλπ.), οπότε χαρακτηρίζεται στο σύνολό του ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Ειδικά, για το εισόδημα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που καταβάλλεται αναδρομικά με βάση νόμο ή δικαστική απόφαση, χρόνος απόκτησης αυτού θεωρείται το φορολογικό έτος στο οποίο ανάγονται τα μισθώματα».

Σύμφωνα λοιπόν με την απόφαση αυτή όσοι φορολογούμενοι είχαν εκμισθώσει μέσα στο φορολογικό έτος ακίνητα και δεν εισέπραξαν μέσα στο έτος αυτό όλα τα μισθώματα, θα φορολογηθούν για το σύνολο των μισθωμάτων, επειδή είχαν αποκτήσει το δικαίωμα είσπραξης αυτών μέσα στο 2014. Εφόσον κατά το νέο Κ.Φ.Ε. δεν προβλέπεται και η διαδικασία εκχώρησης ανείσπρακτων μισθωμάτων στο Δημόσιο, όλα τα ανείσπρακτα μισθώματα του φορολογικού έτους 2014 πρέπει να δηλωθούν στο έτος αυτό από τους εκμισθωτές. Φόρος επομένως σε εισόδημα ανύπαρκτο.

Η φορολόγηση αυτή  πέρα από το ότι είναι εξόχως προβληματική και προσκρούσει σε συνταγματικές αρχές, είναι άδικη και δημιουργεί ζητήματα φορολογικής ανισότητας, καθώς επιβαρύνει με τον ίδιο φόρο τόσο τους εκμισθωτές που στάθηκαν τυχεροί και έλαβαν τα ενοίκια από τους μισθωτές τους όσο κι εκείνους (και είναι πολλοί) που λόγω δυστροπίας ή οικονομικής αδυναμίας των μισθωτών τους δεν έλαβαν τα μισθώματα που δικαιούνταν.

Το ζήτημα φορολόγησης εισοδήματος από μίσθωση σε πρόσωπο που δεν εισέπραξε απασχόλησε πρόσφατα και το Συμβούλιο της Επικρατείας σε περίπτωση εκμετάλλευσης ακινήτου και απόληψης εισοδημάτων από πρόσωπο που δεν έχει τις ιδιότητες του ιδιοκτήτη, επικαρπωτή κλπ. Αν και τα περιστατικά είναι διαφορετικά το Δικαστήριο εξάγει το ιδιαίτερα σημαντικό συμπέρασμα ότι δεν καθίσταται υπόχρεως σε φόρο ο κύριος του ακινήτου για εισοδήματα που δεν απέκτησε. Αναφέρει χαρακτηριστικά η υπ αρ. 2133/2012 του ΣτΕ (ΝΟΒ 2013/465)  ότι «κατά την έννοια των εν λόγω διατάξεων, ερμηνευομένων εν όψει και του άρθρου 4 παρ. 5 του Συντάγματος περί φοροδοτικής ικανότητας, για την υπαγωγή σε φόρο εισοδήματος από ακίνητα πρέπει ο υπόχρεος αφ’ ενός μεν να είναι, ως προς ορισμένο ακίνητο, δικαιούχος εμπράγματου ή ενοχικού δικαιώματος από τα ανωτέρω περιοριστικώς αναφερόμενα, αφ’ ετέρου δε να έχει πράγματι αποκτήσει ο ίδιος εισόδημα υπό την ιδιότητα αυτή. Συνεπώς, στην περίπτωση κατά την οποία χωρεί εκμετάλλευση ακινήτου και εντεύθεν απόληψη εισοδημάτων από πρόσωπο που δεν έχει τις πιο πάνω ιδιότητες (ιδιοκτήτη, επικαρπωτή κ.λπ.), δεν καθίσταται, εκ μόνου του λόγου τούτου, υπόχρεως σε φόρο κατά τις ανωτέρω διατάξεις ο κύριος του ακινήτου για εισοδήματα που δεν απέκτησε. Εκείνος δε που πράγματι απέκτησε, κατά τ’ ανωτέρω, τα εισοδήματα, οφείλει να τα υπαγάγει ως φορολογούμενα στην οικεία πηγή». 

Είναι επομένως λογικό και αναγκαίο να υπάρξει άμεση σχετική ρύθμιση που να αποκαθιστά αυτή την φορολογική αδικία και την άνιση φορολογική μεταχείριση των ιδιοκτητών μισθωμένων ακινήτων που με το παρόν καθεστώς φορολογούνται με ιδιαίτερα υψηλό φόρο επί ανύπαρκτου εισοδήματος.